Kentsel Dönüşümde Sigorta Zorunluluğu Nedir? (2025 Rehberi)
2025 yılı itibarıyla kentsel dönüşüm projelerinde güvenlik çıtası yükseldi. Bakanlık ve sigorta otoriteleri, yarım kalan inşaat projelerini önlemek ve hak sahiplerini korumak için bina tamamlama sigortasını fiili bir zorunluluk haline getirdi.
ABY Sigorta olarak bu alanda sunduğumuz çözümler, müteahhitler ve kat malikleri için mevzuata tam uyumlu bir güvenlik modeli sağlar.
1. 2025 Mevzuat Güncellemesinin Getirdikleri
Yeni düzenleme, kentsel dönüşüm projelerinde proje güvenliğini sağlamak adına üç temel şartı öne çıkarıyor:
1) Bina Tamamlama Sigortası
Müteahhit yükümlülüklerini yerine getiremezse proje sigorta tarafından tamamlanır.
2) Finansal Yeterlilik Analizi
Müteahhidin mali yapısı, geçmiş projeleri ve teminat gücü incelenir.
3) Hak Sahibi Güvencesi
Kat maliklerinin can ve mal güvenliğini ilgilendiren riskler sigorta kapsamında koruma altına alınır.
Bu üç kriterin sağlanmadığı projelere, birçok belediyede artık ruhsat onayı verilmemektedir.
2. Kentsel Dönüşümde Sigortanın Amacı
Kentsel dönüşüm projelerinde kullanılan sigorta modellerinin temel hedefi; projelerin yarım kalmasını önlemek ve maliklerin kayıpsız şekilde taşınmasını sağlamaktır.
Sigorta sistemi şu amaçlarla uygulanır:
- İnşaatın zamanında teslim edilmesini sağlamak
- Müteahhit kaynaklı finansal riskleri ortadan kaldırmak
- Proje güvenilirliğini resmileştirmek
- Maliklerin haklarını teminat altına almak
- Devlet kurumlarının risk yönetimini kolaylaştırmak
Bu yapı sayesinde kentsel dönüşüm projelerinde hem hız hem güven seviyesi yükselir.
3. Kentsel Dönüşümde Kullanılan Sigorta Türleri
2025 düzenlemeleriyle birlikte en sık kullanılan teminatlar şunlardır:
| Sigorta Türü | Temel Görevi Nedir? | Kimin İçin Kritik? |
| Bina Tamamlama Sigortası | Müteahhit yapamazsa inşaatı bitirir. | Hak Sahipleri (Ev Sahipleri) |
| Müteahhit Sorumluluk | İnşaat sırasındaki kazaları/hasarları öder. | Müteahhit & İşçiler |
| Kefalet Sigortası | Mali taahhütlerin (borçların) garantisidir. | Malzeme Tedarikçileri |
| Tamamlayıcı Sigortalar | Deprem yıkımı sonrası süreçleri güvenceye alır. | Kat Malikleri |
4. Kentsel Dönüşümde Bina Tamamlama Sigortası Neden Zorunlu Hale Getirildi?
Türkiye’de son 10 yılda yüzlerce kentsel dönüşüm projesi:
- Mali yetersizlik
- İflas
- Yönetim değişikliği
- Hukuki engeller
- Teknik uygunsuzluklar
nedeniyle yarım kaldı. Bu nedenle devlet, baștan beri güvence sağlayan bir model gerekliliğini kabul etti. Bina tamamlama sigortası, hem devlet hem sigorta otoriteleri tarafından “en güvenli çözüm” olarak onaylandı.
5. Bina Tamamlama Sigortası Kentsel Dönüşümde Nasıl İşler?
Süreç 4 aşamada ilerler:
1. Risk Analizi
ABY Sigorta uzmanları, müteahhidin mali yapısını ve projenin teknik şartlarını inceler.
2. Sigorta Poliçesinin Onaylanması
Poliçe; inşaatın eksiksiz tamamlanmasını, gecikme risklerinin yönetimini ve hak sahiplerinin korunmasını teminat altına alır.
3. İnşaat Sürecinin Takibi
Proje belirlenen finansal ve teknik planlara uygun şekilde ilerler. Bu aşamada ABY Sigorta teknik ekipleri düzenli kontrol sağlar.
4. Müteahhit Yükümlülüğü Yerine Getiremezse
- Yeni yüklenici atanır
- Proje tamamlanır
- Hak sahiplerinin mağduriyeti önlenir
Bu sistem, maliklerin konutu teslim almasını fiilen garanti eder.
6. Kentsel Dönüşümde Sigorta Zorunlu Mudur? (2025)
Evet — birçok belediye artık sigorta olmadan kentsel dönüşüm ruhsatı veya proje onayı vermiyor.
Özellikle zorunlu hale gelen kapsam:
- Bina tamamlama sigortası
- Kefalet teminatı veya eşdeğer finansal güvence
Bu zorunluluğun uygulanma nedeni, malikleri korumak ve projelerin yarım kalmasını engellemek.
Her proje için standart değil; ancak riskli alanlarda, büyük projelerde ve geçmişi şüpheli müteahhitlerde zorunluluk yüksek oranda uygulanıyor.
7. Sigortanın Hak Sahiplerine Sağladığı Avantajlar
1) Yarım kalan proje riski sıfırlanır
Her koşulda ev teslim edilir.
2) Hukuki süreçlere gerek kalmaz
Sigorta doğrudan devreye girer.
3) Deprem bölgesindeki projelerde zorunlu güvence
İstanbul ve çevresi bunun merkezinde.
4) Müteahhit kaynaklı tüm finansal riskler teminat altında
Nakitsizlik, iflas, kaçma, iş bırakma gibi senaryolar ortadan kalkar.
8. Müteahhitler İçin Sağladığı Avantajlar
Banka Teminatına Göre Daha Uygun Maliyet
%1–5 oranları arasında değişir.
Banka teminat mektubunda bu oranlar çok daha yüksektir.
Nakit Blokajı Yok
Müteahhit finansmanını işine aktarır.
Prestij Artışı
Kat maliklerinin ve belediyenin gözünde güven artar.
Süreç Hızlanır
Proje başvuruları çok daha hızlı onaylanır.
9. 2025 İçin Öngörü: Sigorta Olmadan Kentsel Dönüşüm Projesi Başlatmak Neredeyse İmkânsız
Mevzuatın ilerleyen aşamalarında bina tamamlama sigortasının tüm riskli alanlarda resmi olarak zorunlu hale gelme ihtimali çok yüksek.
Sektör trendi bu yönde.
Bu nedenle müteahhitler için erken uyum büyük avantaj sağlıyor.
10. ABY Sigorta’nın Kentsel Dönüşüm Sigortası Çözümleri
ABY Sigorta, projelerin güvenli ilerlemesi için kapsamlı bir paket sunar:
- Proje ve müteahhit risk analizi
- Uygun fiyatlandırma
- Hızlı poliçe düzenleme
- Teknik danışmanlık
- 7/24 destek
- Kentsel dönüşüm mevzuatına tam uyum
Bu hizmet seti, projelerin başlangıcından teslimine kadar güvence sağlar.
11. Sonuç: 2025’te Kentsel Dönüşümde Sigorta Artık Bir Gereklilik
Bu sigorta sadece bir formalite değil — kentsel dönüşümün temel güvenlik unsuru.
Hem vatandaşları hem müteahhitleri hem de projeleri korur.
Bugün için güvence sağlanmayan her proje, yarın ciddi risk taşır.
ABY Sigorta olarak bu süreçte doğru teminat modelini oluşturarak projeleri güvenli şekilde tamamlamayı hedefliyoruz.
Bina Tamamlama Sigortası Teklifi